商品房房屋建筑面积怎么算的

商品房房屋建筑面积的计算有明确规定和标准。下面将为你详细说明不同情况下的计算方式。商品房房屋建筑面积主要由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。如果是计算套内建筑面积，其等于套内使用面积加上套内墙体面积再加上套内阳台建筑面积。套内使用面积是指房屋内可供实际使用的空间面积，比如卧室、客厅、厨房等的净面积之和；套内墙体面积包括商品房各套之间分隔墙、套与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）等，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间之间的分隔墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，外墙（包括山墙）则按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套内阳台建筑面积根据阳台是否封闭有所不同，封闭式阳台按其外围水平投影面积全部计算，未封闭的阳台按其结构底板水平投影面积的一半计算。若存在分摊的共有建筑面积情况，其是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，需要按照一定的原则和方法进行分摊。一般来说，共有建筑面积的分摊范围包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。分摊的方法通常是先确定整幢建筑物的共有建筑面积总和，然后根据各套套内建筑面积占整幢建筑物套内总建筑面积的比例进行分摊。
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对于商品房房屋建筑面积的计算，有专门的法律法规作为依据。下面结合相关法律规定为你详细分析。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”在商品房交易中，建筑面积是常见的计价方式之一。根据该条款，明确了商品房建筑面积的组成部分，即套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。这意味着在计算商品房房屋建筑面积时，不能仅考虑套内部分，还必须将分摊的共有建筑面积包含在内。例如，当购房者购买一套商品房时，合同中若约定按建筑面积计价，那么最终的建筑面积就是套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和，购房者按照此总面积支付房款，并对这两部分面积所对应的产权享有权利和承担责任。所以，商品房房屋建筑面积的计算需严格依照此法律规定，确保包含套内和分摊的共有建筑面积两部分。
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了解商品房房屋建筑面积的计算后，在实际操作中你可以参考以下行动建议。1、仔细查看购房合同：购房合同中会明确注明商品房的建筑面积、套内建筑面积以及分摊的共有建筑面积等相关信息。在签订合同前，务必认真核对这些数据，确保与自己的预期和销售人员的介绍一致，避免后续出现面积纠纷。2、要求提供面积测量报告：专业的面积测量报告是证明商品房建筑面积准确性的重要依据。可以要求开发商或相关机构提供由具备资质的测量单位出具的面积测量报告，仔细核对报告中的各项数据，特别是套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的计算是否符合规范。3、咨询专业人士：如果对商品房房屋建筑面积的计算存在疑问或不理解的地方，可以咨询专业的房产律师、测量师等人士。他们具有专业的知识和经验，能够为你解答疑惑，并提供准确的计算方式和判断依据。4、实地核实房屋情况：在收房时，对房屋进行实地查看，将房屋的实际结构、尺寸等与购房合同和房屋平面图进行对比，检查是否存在与合同约定不符的情况，如房屋的实际面积是否与合同中的建筑面积存在较大差异等。选择解决方案时，重点考虑自身的实际需求、证据的充分性以及解决问题的成本和效率。如果你在商品房房屋建筑面积方面遇到复杂问题，建议进一步向专业律师咨询，以获取更详细、针对性的法律帮助。
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在商品房房屋建筑面积的计算和使用过程中，可能会面临一些法律风险。以下是可能出现的法律风险点及实例说明。1、面积差异导致的经济损失风险。如果商品房房屋建筑面积的实际测量结果与购房合同中约定的面积存在差异，且差异值超出了合同约定的允许范围，购房者可能需要多支付房款或者开发商需要退还部分房款。例如，购房合同中约定商品房房屋建筑面积为100平方米，而实际测量面积为105平方米，且合同约定面积差异在3%以内多退少补，超过3%的部分由开发商承担。那么购房者需要支付3平方米的房款，若面积差异更大，购房者的经济损失也会相应增加。2、开发商虚报建筑面积的欺诈风险。一些不良开发商为了追求更高的利润，可能会故意虚报商品房房屋建筑面积，将实际面积较小的房屋宣传为较大面积的房屋。比如，某开发商将实际建筑面积为80平方米的房屋虚报为90平方米，并按照90平方米的价格销售给购房者。购房者在收房后发现实际面积与宣传不符，不仅无法获得预期的房屋使用空间，还多支付了房款，这就是典型的开发商虚报建筑面积构成欺诈的情况，购房者的合法权益受到了严重侵害。